泗泾公园（泗泾公园海德）

泗泾公园（泗泾公园海德）

近两年来供应量缺乏的松江泗泾板块，终于又“补货”成功了。

>泗泾公园（泗泾公园海德）

随着第五批、第六批过会楼盘的官宣，泗泾板块陆续将上市3个全新盘，这其中既包括堪称特周转的中国铁建双子项目，以及“捂”成现房的格力公园海德。

此外，它们的取证价格也随之曝光，格力公园海德均价约54876元/㎡，直接刷新区域房价天花板。让人不禁发出感概，泗泾板块到底还是不是刚需的福地呢？

从地理位置上来看，泗泾东与九亭接壤，西侧就是佘山自然景区，北侧约5公里就是大虹桥。当然很多人会将泗泾和九亭相提并论，不过这两个板块都很大，两站地铁之间距离也很长，因此这两个板块相互独立，它们都有自成体系的配套，彼此并不共享。

由于泗泾板块的发展比起九亭更晚，这里主要以新建商品房和成片的拆迁安置房为主，属于大型的生活住区，道路和城市界面相对较新。

交通方面，整体的交通是不太方便的，仅有一条地铁9号线，且只有一站是在板块内，目前上海早高峰限流的有8站，其中9号线就占了三站，而其中一站就是泗泾站。

商业方面，基本上都集中在泗泾地铁站附近，没有太大型的商业体。三湘商业广场体量约10万方，作为社区商业足够，不过定位偏中低端，主要以快餐品牌为主，内部还包含一个大润发超市，能满足市民的基本生活物资采购。开业不久的保利悦活荟品牌相对更年轻化，不过依然属于社区型的商业，体量也不算大。

而正在建设中的泗泾金地商业广场在今年6月已经结构封顶，预计年底前有望开业。其位于金地自在城的社区范围内，可以辐射周边社区居民，无奈体量才2.8万方。

医疗方面相对比较匮乏，仅有一家一家二级乙等医院——泗泾医院，可提供基本的综合医疗服务。如需更高的医疗条件需前往松江区内的三级甲等医院松江新城第一人民医院。

教育方面，虽然板块内学校比较多，但是缺乏优质的教学资源。目前板块内有泗泾幼儿园、泗泾小学、泗泾二小、松江四中等中小学资源，能满足小孩从幼儿园开始到中学的教育需求。

相比于九亭、松江新城板块的热闹喧嚣，泗泾板块新房市场近几年发声不多。

一来是因为前期新房供应量少，仅几个楼盘在断断续续的供应；二来土地市场声音也少，也就今年第一批、第二批集中供地时才出现。

不过，最近的泗泾板块又开始热闹了，原因是板块内一次性上架3个楼盘，供应1586套房源。

一个是从拿地到取证用时140天的中国铁建花语天境。

项目目前认购已结束，其官微显示，项目在认购期间共收到344组意向认购，认购率约为76%。

76%的认购率在逢开必清盘的泗泾，倒是颇让人意外。

毕竟泗泾一直是近些年松江卖得最好的板块之一，上一波新盘潮还要追溯到2021年初，9号公馆二期296套房，1465组认购，紧接着入市的泗水和鸣收官128套，拿下了泗泾最高的68分入围分。今年初入市的同济晶萃虽然没有太多惊喜，不过也触发了积分。

有业内人士认为，中国铁建花语天境表现不佳或是因为，其售价过高外加周边短板太多导致，据悉，项目距离泗泾地铁站约2.1公里，周边空地比较多，配套弱，生活便利性一般。

再看项目自身，项目由洋房和联排组成，洋房（装修）均价49422元/m2，毛坯均价约47476元/㎡，联排均价约62327元/㎡，虽然价格低于格力公园海德，但是性价比并不高。

今年年初入市的同济晶萃三期，洋房（毛坯）均价仅44508元/㎡；联排均价约53410元/㎡。

一个是中国铁建星樾云栖，相比较花语天境，星樾云栖的位置还算不错，距离地铁站约1公里，算的上是地铁房。

周边有万业梦立方、绿地香缇、山水四季城等住宅，整个片区基本都是新建住宅，还有一些已经开业的底商，能满足不想出远门的业主基本生活需求。据悉，项目目前也已经过会，将推出公寓，均价为48090元/㎡。

还有一个就是”鸽“了6年之久，从期房变成现房的格力公园海德。

相比中铁建双子项目，格力公园海德的故事颇为丰富。

2016年5月11日，格力地产以总价19.65亿元竞得松江泗泾镇SJSB0003单元10-05号地块（公园海德），成交楼面价37675元/㎡，溢价率109%。

那时候，泗泾板块新房金地自在城的售价还仅有3.75万/㎡。

因“面粉贵过面包”，高昂的地价成本让格力地产一直无法狠下心来，让10-05号地块杀入被限价的市场。

所以该项目开发节奏非常缓慢，拿地14个月后，地块的设计方案才出来；19个月后，才举行开工仪式，拖延了整整6年才开盘，硬是给熬成了准现房。

至于价格方面，虽然未达到当时业内预测的6万元/㎡保本售价，但是项目取证价格还是突破了目前泗泾板块的房价天花板，为54876元/㎡。

值得一提的是，格力公园海德是典型的塔楼结构，虽然从外立面上来看还是相当有设计感的，但是从项目户型可以看出，与常规板楼相比，有部分户型会存在棱角，甚至还有暗室。

塔楼的产品，市场接受度有多少？

以中興路一號为例，2020年5月，项目开盘，虽然项目销售均价远低于此前业界估价超15万元/㎡，为12.98万元/㎡，然而去化率仅有33%。

现如今，经过产品更新，塔楼已经淡出新房市场，二手房市场一律将塔楼打入“老大楼”行列，据悉，塔楼产品的挂牌价格也在显著下滑。

例如位于长宁区的新联大楼一套70.8㎡的房源，该小区上一套房源成交的时间是2024年的1月，房源成交价单价在67232元左右，总价为476万，而市场价在520万左右，这套房子成交价就已经低于市场价接近50万了。

同样的行情，在其他板块和片区也存在，比如普陀的富丽大厦，徐汇的梅陇X村，古美X村的塔楼，房源的价格都在显著下跌。

结语：

前几年，泗泾，凭借低总价、近地铁的优势，成为了众多刚需甚至是部分改善类购房者非常青睐的地段。

然而，现如今，当性价比优势逐渐消失，还会被刚需青睐么。